Основной интригой XII Национального Конгресса, по общему признанию его участников, стали выборы президент-электа РГР (следующего президента ассоциации). Настоящий президент РГР Сергей Канухин передаст этот пост своему последователю по окончании срока его полномочий. Это произойдет в 2010 году. За год работы в должности президент-электа последователь должен «входить» в должность и учиться быть умелым руководителем ассоциации. Впервые за всю историю РГР борьба за этот пост была в высшей степени напряженной и техничной, подразумевающей использование PR-технологий, яркой рекламы кандидатов и их публичные дебаты. Два уважаемых члена ассоциации - москвич Григорий Полторак, президент компании «БЕСТ-недвижимость», и петербуржец Павел Созинов, полномочный представитель президента РГР в Северо-Западном округе РФ, - каждый в своей манере претендовали на пост президент-электа РГР, имея собственную программу преобразований ассоциации, дальнейшие планы ее развития, а также способы решения проблем в системе управления РГР. Однако точку в этой борьбе поставил Национальный Совет РГР – высший орган правления ассоциации, заседание которого предваряет открытие Конгресса. Большим количеством голосов Павел Созинов был снят с должности кандидата на пост президент-электа как не имеющий статуса члена нацсовета, что является обязательным условием для кандидата на эту должность. Не все члены ассоциации придерживались такой точки зрения, считая г-на Созинова ярким представителем регионов и достойным членом профессионального сообщества. После долгих и жестких дебатов Съезд РГР, проходящий в рамках Конгресса, проголосовал за Григория Полторака как за единственно возможного будущего президента РГР в настоящих условиях.

Надо заметить, что Конгресс участники из всех городов России, включая Владивосток и Находку, посещают не только для того, чтобы участвовать в выборах. В первую очередь Конгресс - это возможность изучить опыт коллег по профессии, достигших успеха в том или ином направлении деятельности, либо специализации. Уникальность Конгресса - в установлении контактов между участниками рынка недвижимости всех регионов России и возможности из первых уст получить информацию об организации, к примеру, профессиональной ассоциации, о требованиях к сертификации риэлторской компании, об обучении персонала, о новых технологиях продаж объектов недвижимости и стандартах работы с клиентами. Несмотря на общую напряженную ситуацию на рынке, отложенный спрос и вынужденную оптимизацию деятельности, руководители многих риэлторских компаний столицы выразили желание принять участников Конгресса в своих агентствах и поделиться опытом с коллегами.

Делегация Поволжской Гильдии Риэлторов в этот раз была немногочисленной. В нее вошли президент НП «ПГР» Максим Хвостов (компания «Дисса-недвижимость»), вице-президент Дмитрий Костюничев (АН «Новый дом»), Марта Гейс, исполнительный директор НП «ПГР», главный редактор ИАО «Новости рынка недвижимости» Ольга Юркевич, руководители компании «Арбат», Алексей Кирюшин («Русская жемчужина», Тольятти), Татьяна Печкурова (АН «Навна», Тольятти). На пленарном заседании Конгресса почетными грамотами РГР были награждены самарские компании «ВИП Компания» и «Новый дом».

Американская делегация на XII Национальном Конгрессе по недвижимости была в высшей степени представительной и авторитетной. Президент Национальной ассоциации риэлторов США Чарльз МакМиллан, приехавший в Россию впервые, сделал доклад, который внимательно слушали все участники Конгресса. Понимая, что кризис, затронувший Америку, ранее чем Россию, может развиваться по определенным законам и аналогиям, российские риэлторы задавали вопросы не из любопытства, а с целью принятия мер к устранению возможных проблем. Сэр МакМиллан, как и все члены американской делегации, был предельно откровенен и готов был поделиться знаниями по преодолению кризиса и выходу на стабильную работу на рынке. Сомнений в том, что 2010 год станет годом стабильности и новым стартом для развития рынка real estate, он не оставил. Его мнение разделили все участники XII Национального Конгресса.

Конечно, делать выводы о налаживании строительной системы еще очень рано, но вот отметить отдельные, хотя и небольшие положительные сдвиги уже пора.

Для начала стоит оговориться, что рынок недвижимости и рынок строительства в данном контексте – разные секторы. Рынок строительства продолжает работать, несмотря на общее тяжелое состояние. Однако работает он в новом порядке. Сегодня строители заняты тем, чтобы ввести свой бизнес в антикризисный режим: сжимают площадки, достраивают объекты высокой степени готовности, а все, что может подождать, пока не начинают. Тот, кто с этим справляется, в будущем будет чувствовать себя легче.

Рынок недвижимости, в свою очередь, сбит с толку разноречивой информацией, которая меняется несколько раз на дню. Поэтому он тоже не в лучшем состоянии. Постоянные прогнозы-слухи о падении стоимости жилья, дезориентация потребителя привели к тому, что он в первые месяцы кризиса ушел с рынка.

Но с каждым новым днем ситуация выравнивается. Пережив панику, покупатель потихонечку начинает возвращаться. К сожалению, многие из тех, кто еще год назад хотел приобрести квартиру, сегодня не могут обеспечить себе такую покупку, но все же есть люди, у которых остались деньги, и они приходят на рынок недвижимости.

Вопрос в другом – кто эти покупатели? Те, кто покупает для себя, или те, кто вкладывает средства. И что они покупают? На рынке выстроилась четкая тенденция к предпочтению готового жилья. И, возможно, благодаря этому цены на «вторичку» теперь зафиксировались.

Конечно, это все не столь значительные моменты, которые, подобно макроэкономическим потрясениям, могут изменить ситуацию на рынке недвижимости. Но они позволяют надеяться, что строительному рынку и рынку жилья не грозит дальнейшее падение, а в будущем последует рост.

ТОЧКА ЗРЕНИЯ

Андрей Сорочайкин, генеральный директор ГК «Металл­опторг»:

- Я бы не стал говорить о стабилизации на рынке. Есть определенная фиксация данного положения. Тот, кто может сегодня строить – строит, кто не захотел или не может – не строит. Чтобы убедиться в этом, достаточно проехать по городу. Если говорить конкретно о нашей компании, то мы вопреки всему продолжаем возводить. Насколько нас хватит – вопрос в данной ситуации философский. Март-апрель – это самый тяжелый строительный период. Давайте дождемся осени, тогда и увидим, какие будут положительные сдвиги. Где-то после Дня строителя можно будет говорить конкретнее о ситуации в строительной отрасли. Для ее стабилизации должно подключиться государство, которое в кризисных условиях выступает регулятором и должно направить силы на стимуляцию спроса и предложения в строительной сфере.

Сергей Рыжков, директор по экономике и финансам ГК «Материк»:

- Уже сегодня хочется говорить о каком-либо росте, но пока объективных предпосылок к тому нет. Главная проблема строительного и других рынков в том, что пропал платежеспособный спрос, и никто не занимается тем, чтобы его оживить. Пока идут только разговоры о реанимации ипотеки, восстановлении доходов населения. О каком спросе на недвижимость можно говорить, если сегодня люди думают о том, как продержаться на свои сокращенные зарплаты?! Вот в чем главная сложность, которая не дает оживить спрос и сам рынок.

ВЕЛИКОЛЕПНАЯ ПЯТЕРКА

Владимир Артяков, губернатор Самарской области:

- На сегодняшний день уже есть факты, которые говорят о некоторой стабилизации в экономике губернии, но это не является началом экономического роста. И если ситуация не ухудшится во втором полугодии 2009 года, то в 2010 году нам будет значительно легче. (на пресс-конференции с СМИ)

Владислав Капустин, министр промышленности, энергетики и технологий Самарской области:

- Несмотря на общий спад производства и ожидаемый спад бюджетных поступлений, по многим отраслям мы вышли на этап стабилизации. Главное теперь – поддержать работоспособность предприятий и спрос населения на их продукцию.

(на заседании правительства)

Сергей Арсентьев, вице-мэр г.о. Самара:

- По нескольким городским территориям есть инвесторы, готовые приступить к развитию. Проблема в том, что некоторые дома на них не попали в адресную программу по ветхому жилью. Поэтому мы вносим поправки – в программу будут включены объекты, ранее там не числившиеся. (на заседании Гордумы)

Дмитрий Сладков, председатель совета директоров компании «Самара-Центр»:

- Инфраструктура - это то, чем будет заниматься государство в ближайшее время, в частности в Самаре, поскольку это крупный логистический центр. На высшем уровне признано, что это сфера с наименьшими рисками и с наибольшей синергией.

(на пресс-брифинге «Самара-Центр»)

Игорь Серендеев, директор ООО «Стройресурспроект»:

- Покупателя на рынке недвижимости запугали и обманули. Обманули в том, что квадратный метр будет стоить еще дешевле – дешевле ничего не будет. Насколько застройщики могли сбросить цены, чтобы решить свои текущие финансовые проблемы, они уже сбросили. (в беседе с «НРН»)

Премьер-министр Владимир Путин подписал ряд постановлений по работе с регионами, касающихся субсидирования строительства порядка 700 объектов, подготовки управленческих кадров и увеличения объема предоплаты при строительстве объектов.

Глава Минрегиона РФ Виктор Басаргин в беседе с премьером отметил, что такая помощь сегодня особенно важна для регионов - по линии Минрегионразвития федеральные целевые программы (ФЦП) будут профинансированы в объеме 500 миллиардов рублей из федерального бюджета.

По словам Басаргина, сообщает «РИА-Новости», 10% объектов, о которых идет речь в постановлении, - объекты здравоохранения, порядка 8% - образования, остальные - транспорт и инженерная инфраструктура. Путин уточнил, что на объекты здравоохранения общий объем субсидий регионам составит 2,2 миллиарда рублей.

В другом постановлении речь идет о новых возможностях по внесению аванса в ходе строительства объектов. Предполагается, что подписанные постановления позволят увеличить предоплату и аванс по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов. «Одна из главных целей - снизить удорожание строительства», - говорит премьер-министр. Глава Минрегиона согласен, что увеличение предоплаты позволит снизить стоимость проектов, под которые сегодня для внесения предоплаты организации вынуждены брать кредиты. По некоторым оценкам, за счет экономии средств на выплате процентов по кредитам удастся сэкономить около 7% от общей стоимости проекта.

Конфуз недели

Стоянке нет места в парке

Суд высшей инстанции признал законными требования министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Самарской области к МП «Парки города Самары» и отменил решение арбитражного суда Самарской области.

Судебные разбирательства между министерством и муниципальным предприятием «Парки города Самары» начались после того, как инспектора госэкологконтроля обнаружили ряд нарушений на территории парка «Дружба»: в парке были вырублены деревья на площади 1150 кв. м, на месте которых появилась автостоянка. Лицо, ответственное за сохранность парка – МП «Парки города Самары», было привлечено к административной ответственности, но свою вину не признало и обжаловало вынесенное постановление об административном правонарушении. Инспектора государственного экологического контроля министерства установили факт подписания договора о совместном использовании территории парка между МП и индивидуальным предпринимателем, на основании которого МП «Парки города Самары» предоставило последнему право использовать территорию парка «Дружба» для размещения автостоянки за 15% от дохода. В настоящий момент суд высшей инстанции признал законными требования минприроды к МП «Парки города Самары» и отменил решение арбитражного суда Самарской области.

Законопроект недели

Госдума одобрила уточнения к оценке недвижимости

Госдума одобрила в первом чтении Законопроект «О внесении изменений в Закон «Об оценочной деятельности в РФ», уточняющий процедуру и требования к кадастровой оценке недвижимости.

Так, в действующий закон об оценочной деятельности вводится определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, под которой понимается определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, утвержденная в установленном порядке.

Как сообщает агентство «Интерфакс», закон регламентирует периодичность государственной кадастровой оценки - не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет. Заказчиком кадастровой оценки устанавливается орган исполнительной власти субъекта РФ, а исполнителями - только оценщики, удовлетворяющие требованиям закона об оценочной деятельности и дополнительно застраховавшие свою ответственность на сумму не менее 30 млн рублей.

Вводятся также единые стандарты по форме отчета по итогам оценки.

Кроме того, документ устанавливает следующую возможность: в течение года после опубликования результатов кадастровой оценки возможно досудебное урегулирование ее результатов. Основаниями для досудебного урегулирования могут быть предоставление отчета об индивидуальной оценке рыночной стоимости и положительного заключения на него саморегулируемой организации оценщиков, а также ошибочность сведений, использовавшихся при определении кадастровой стоимости недвижимости.

Открытие недели

Новый офис «Камертона»

Группа компаний «Камертон» открывает еще один дополнительный офис – и это в то время, когда рынок недвижимости переживает не лучшие времена и отдель­ные риэлторские агентства сокращают свою сеть или совсем уходят с рынка. ГК «Камертон», как сильный игрок рынка, не отступает и вопреки всему продолжает развиваться.

Новый офис компании очень удачно разместился на пересечении всем известных улиц Революционной и М. Тореза. Руководители компании не случайно выбрали такое месторасположение – чтобы быть доступнее и ближе к своему клиенту.

На рынке недвижимости всегда будут люди, которым нужно решать квартирный вопрос - покупать, продавать или обменивать квартиры, и им нужна профессио­нальная помощь! Именно за ней жители города смогут обратиться в офис

ГК «Камертон», где им будет оказан полный спектр риэлторских услуг - от бесплатной первичной консультации до сложнейших операций с недвижимостью.

Самара, ул. Революционная, 137 Тел.: 342-10-42, 990-48-18, 341-78-41

Позитив недели

Сумма материнского капитала увеличена

В соответствии с подписанным Президентом России Дмитрием Медведевым ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О бюджете Пенсионного фонда РФ на 2009 год и на плановый период 2010 и 2011 годов», сумма материнского (семейного) капитала увеличена до 312 тысяч 162 рублей 50 копеек.

Индексация распространяется на период с 1 января 2009 года, то есть на дополнительные 12 тысяч 431 рубль 25 копеек от индексации могут рассчитывать и те владельцы сертификатов, которые уже подали заявление на направление или уже направили средства материнского капитала на погашение кредитов и займов на покупку и строительство жилья.

Заявление о предоставлении этой выплаты можно будет подать в Пенсионный фонд РФ вне зависимости от срока, прошедшего со дня рождения второго или последующих детей.

Изменение недели

Льгота по ипотеке пересмотрена

5 мая произошло официальное опубликование изменений в Законе «Об ипотечном жилищном кредитовании в Самарской области». 15 мая 2009 года они вступают в силу.

Для тех, кто уже оформил ипотеку, но в их семье еще не родился ребенок, вводится льготный период до 1 мая 2010 года. Если за это время у них появится малыш, государство (за счет областного бюджета) выдаст компенсацию в размере стоимости 18 кв. метров. На всех остальных, кто ипотеку до 15 мая 2009 года оформить не успел, льгота по списанию стоимости 18 кв. метров не распространяется. Вместо нее благодаря поправкам в областной закон вводится в экономический оборот социальная выплата в размере 5% от стоимости жилого помещения. Цель изменений - облегчить бремя расходов по линии бюджета Самарской области.

- Каким образом будет вестись финансирование строительства дорог в условиях сокращения расходов областного бюджета?

- Ситуация, конечно, непростая, потому что бюджет нашего министерства сократился более чем в 2 раза от первоначально запланированных параметров, которые были заложены при верстке бюджета-2009 в прошлом году.

Проанализировав сегодняшнюю ситуацию, мы предложили губернатору Самарской области схему привлечения кредитов в нашу отрасль по двум вариантам. Во-первых, мы подадим заявку на получение кредита из федерального бюджета. Во-вторых, что логично, это привлечение кредитов из банковского сектора.

Речь идет о кредитовании дорожной отрасли. Кредиты брать будут подрядчики. Мы же со своей стороны стремимся обеспечить компенсацию расходов по обслуживанию кредита (процентов) за счет областного бюджета. Дополнительные средства на эти цели заложены.

Компенсация будет в размере двух третей ставки рефинансирования. Где-то порядка 8,5% компенсации получат наши подрядчики (ставка рефинансирования ЦБ РФ на сегодня – 12%. - Прим. ред.).

Сформирован пул банков, подписаны соглашения с правительством губернии. Если задуманное воплотится в жизнь, это позволит за счет кредитования на 2 млрд рублей увеличить объемы финансирования дорожной отрасли. А размер софинансирования процентных ставок может быть увеличен до 19%. Подрядчики нашего региона смогут взять подряды. Мы надеемся, что предложенные механизмы экономического стимулирования сработают.

Справка «НРН»

Принято постановление правительства области «О предоставлении субсидий за счет средств областного бюджета юридическим лицам – производителям работ, услуг в сфере дорожного хозяйства».

В соответствии с ним дорожникам будут возмещаться расходы на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях. В областном бюджете на эти цели в 2009 году предусмотрено дополнительное финансирование в сумме 170 млн рублей.

Схема сотрудничества состоит в следующем. Министерство распределяет лоты на аукционе, первый из них состоится 5 мая. Подрядчики получают заказ (подряд), берут кредит в банке и выполняют подряд. Сдают выполненную работу по акту приема-сдачи. Область в ответ рассчитывается с подрядчиком и компенсирует часть расходов по обслуживанию кредита в банке.

- Как известно, федеральные дороги не входят в зону ответственности областного министерства транспорта. Но именно они, например, всем известная трасса М5, вызывают крайнее возмущение автомобилистов. И прежде всего – качество дорожного покрытия и благоустройство. Как решается вопрос с их ремонтом и главное - кем?

- В Самарской области располагается около 10000 км автодорог, среди которых 2000 км — бесхозные, 7000 км — областного назначения, около 800 км – федерального. Пятая часть всех автодорог губернии - 2000 км - сегодня нуждается в немедленном ремонте.

Ремонт федеральных дорог находится в компетенции ФГУ «Федеральное управление автомобильных дорог «Большая Волга» Федерального дорожного агентства.

Конечно, областное министерство проводит мониторинг состояния качества дорожного полотна и может давать рекомендации. Но к ним не всегда прислушиваются в г. Пензе, где находится головной офис «Большой Волги».

Справка «НРН»

Самарская область занимает уникальное географическое положение. Она находится на пересечении сухопутных, водных и воздушных путей между Европой и странами Азиатско-Тихоокеанского региона. В губернии проходит несколько автомобильных трасс федерального значения – включая магистраль М5 «Урал». Во время визита в наш регион Игоря Левитина, министра транспорта РФ, было объявлено о начале масштабной реконструкции крупнейшей магистрали – федеральной трассы М5.

- Какие девелоперы и крупные застройщики могут рассчитывать на подвод дорог к своим территориям, где ведется строительство социально значимых проектов? Есть ли какая-либо программа, которая учитывала бы планы по строительству и ремонту дорог? Это, в свою очередь, дало бы импульс интенсивному развитию территорий в Самарской области.

- Да, действительно, к нам обращаются девелоперы. Общественности стали известны несколько примеров подобного взаимодействия, они на слуху: Волгарь, Дубрава и т.д.

Просто проблема и решение вопроса лежат в несколько иной плоскости. Многие застройщики считают, что если они что-то начали возводить, то дороги должны быть сделаны государством именно для них в первую очередь, причем бесплатно. Так не бывает.

По крайней мере существует минимум, который должен предоставить застройщик. А именно - проектную документацию. Ее он должен сделать самостоятельно.

Конечно, жилищное строительство в поддержке нуждается. Программы подвода дорог учитывают этот фактор. На мой взгляд, государство обязано оказывать содействие, но в рамках определенной целевой программы («Доступное жилье», «Развитие сельского хозяйства» и т.д. – Прим. ред.).

Мы считаем, что инвестор должен быть более активным. Дайте мне проектную документацию, покажите ваши планы! А некоторые инвесторы считают, что мы должны делать проектную документацию.

Конечно, возникают подобные проблемы недопонимания в вопросах распределения зон ответственности. Но они решаемы.

- Строительство магистрали «Центральная» остановилось при въезде в Самару. Как вы решаете вопрос с собственниками земли, участки которых встали на пути дорожников? Будет ли магистраль строиться в 2009 году в черте города?

- Принято решение новых проектов в этом году не начинать. Наша задача в текущем году - закончить строительство объектов, начатых в 2008-м. Первый этап строительства магистрали «Центральная», по нашему мнению, был закончен еще в прошлом году. Поэтому финансировать ее в 2009 году мы не будем, но вернемся к этому вопросу в следующем. Тем более она попала в программу модернизации дорог России на 2010-2015 годы.

Нам предстоит начать строительство проспекта Карла Маркса. Это очень серьезный объект, требующий не одного миллиарда рублей. Магистраль «Центральная» в черте города Самары будет проходить по проспекту Карла Маркса.

Действительно, вопрос с собственниками земли еще не снят с повестки дня. Не стану скрывать, что в прошлом году был некоторый ажиотаж, связанный с вероятностью выкупа земельных участков. Мы же (министерство. – Прим. ред.) работаем в рамках закона. По всем участкам была сделана оценка независимыми оценщиками. Однако до начала финансово-экономического кризиса оценка устроила не всех. Некоторые от сделки отказались. Решили, что в дальнейшем будет дороже. Заключение оценщиков действительно только полгода. Цены на землю пошли вниз. Теперь те, кто ранее отказывался от продажи участков, предлагают нам их выкупить, но все же по докризисным ставкам.

Я думаю, что они (собственники) получат в итоге даже меньше, чем было по докризисной оценке. Еще нам часто задают вопрос, не боимся ли мы, что за это время там кто-нибудь что-нибудь построит?

Отвечаю – нет! Бояться тут особо нечего. Есть механизм общественного сервитута. Он действует в течение трех лет. Это накладывает запрет на любое строительство в зоне общественного сервитута.

Сколько километров дорог будет отремонтировано в 2009 году и сколько было отремонтировано в 2007 и 2008 годах?

Всего на балансе Самарской области числится около 7 тысяч км дорог. Еще 2 тысячи км губернских дорог – бесхозные. Именно это и составляет главную проблему в дорожном хозяйстве. Ответственности за них никто не несет, тем временем они приходят все в большую негодность. Для того чтобы они обрели хозяина в соответствии с законодательством, районные администрации должны поставить такие дороги на учет у себя. А уж потом передать на баланс министерства транспорта, связи и автомобильных дорог Самарской области.

В прошлом году минтранс отремонтировал порядка 300 км дорог, в этом планируется привести в порядок еще 200 км. А вот в 2007 году показатели были скромнее - около 150 км дорог.

Всего ремонта ожидают около 2 тысяч км дорог по всей области. Что немало, это фактически каждый четвертый погонный метр дорожного полотна. Будут также построены несколько новых дорог и развязок. Например, у аэропорта Курумоч. «Мы настроены на хорошую целевую работу, будем искать выходы из сегодняшней непростой ситуации, и как только получим средства, будем их реализовывать, выбирая наиболее социально значимые объекты», - рассказал министр Матвеев. Напомним, что программа «Модернизация и развитие сети автомобильных дорог Самарской области» спланирована до 2025 года.

Экономический кризис заставил многие компании отказаться от занимаемых торговых и офисных площадей и уронил арендные ставки. Но как долго в текущих условиях выставленные на рынок помещения ждут новых арендаторов?

Как считали

Исследование сроков реализации коммерческих площадей базируется на информации электронных баз данных www.nrn.ru и www.volga-info.ru, журнала «Зеленая площадь», информационной системы «Центр». Программный комплекс АДОН, используемый «Поволжским центром развития», суммировал эти базы данных, вычистил повторы и ежедневно отслеживал динамику реализации объектов (помещение считается реализованным, когда исчезает из базы данных).

Описание карт

Результаты статистического анализа сроков экспозиции объектов коммерческой недвижимости отображены на двух картах. На первой представлен срез по аренде торговых, офисных и универсальных помещений в сентябре 2008 года (условное начало экономического кризиса), на втором – ситуация в мае 2009 года. Каждая цветная зона обозначает срок, в течение которого для помещения был найден арендатор. Красный цвет – самый короткий срок экспозиции (15-85 дней в сентябре и 8-50 – в мае), далее идут оранжевый (11-86 и 51-70 дней), желтый (112-132 и 71-80 дней), зеленый (113-157 и 81-94 дня), бирюзовый (158-190 и 95-121 день), синий (191-245 и 122-207 дней) и темно-синий – самый длинный срок экспозиции (246-612 и 208-598 дней соответственно).

Изучая карты, можно отметить 2 момента. Во-первых, в среднем сроки поиска арендатора за 8 кризисных месяцев даже сократились, пусть и ненамного, но это говорит о том, что рынок коммерческой недвижимости не застыл. Во-вторых, в некоторых районах произошли кардинальные изменения. Например, локация вдоль ул. Авроры (и некоторые другие) перешла из синей зоны в красную, что говорит о росте привлекательности расположенных там коммерческих площадей. Зато возникли проблемы со сдачей помещений ближе к Волге от пр. Ленина – но это отголоски закрытия части ул. Ново-Садовой для строительства метро. Формируются и другие «трудные» территории.

Значение диаграмм

В диаграммах сведены результаты количественного анализа сроков реализации коммерческой недвижимости, причем это срез текущей ситуации (май 2009 года). На первой диаграмме представлены средние сроки экспозиции торговых помещений в зависимости от площадей. Примечательно, что сегодня дольше всех ищут арендатора торговые площади от 51 до 100 кв. м – многие из них «висят» с начала кризиса. Самый актуальный на сегодняшний день размер торговой точки – до 50 кв. м (мелкий бизнес) и свыше 500 кв. м (крупные сетевые магазины, продолжающие свое развитие).

Вторая диаграмма демонстрирует средние сроки экспозиции офисов в зависимости от площадей. Здесь также отмечается самый быстрый «уход» больших помещений (от 500 кв. м), но в целом ситуация ровнее: большинство сданных в мае офисов ждали арендаторов 2-3 месяца.

По каким ставкам были сданы помещения, экспонировавшиеся в период с марта по май 2009 года, показывает третья диаграмма. Несмотря на желание бизнеса снижать издержки, доля дешевых помещений (до 500 рублей за кв. м в месяц) составляет меньше трети, большинство заключенных контрактов подразумевает среднюю арендную ставку и выше средней.

КОМПЕТЕНТНОЕ МНЕНИЕ

Леонид Дубман, руководитель департамента коммерческой недвижимости ГК «Камертон»:

- Судя по результатам работы нашей компании, в целом за последний год количество сделок по аренде коммерческой недвижимости практически не снизилось, но примерно в 1,5 раза уменьшилась средняя площадь объектов сделок и их стоимость, практически исчезли крупные сделки по дорогим объектам с участием федеральных ретейлеров. То есть в целом активность рынка не снизилась - изменились приоритеты арендаторов, и это влияет на сроки экспозиции отдельных типов помещений.

Если раньше порядка 20% новых точек открывалось ради укрупнения сети, то сегодня ситуация на рынке весьма жесткая: бизнес ведется исключительно ради прибыли. Отсюда закрытие офисов и торговых точек в престижных местах. Высвободившиеся престижные площадки могут искать новых арендаторов достаточно долго. Также хотелось бы отметить еще одну тенденцию: для успешного функционирования бизнесу приходится идти к «клиенту», т. е. наблюдается уход компаний из центральных районов в спальные, «ближе к народу». Срок экспозиции таких площадей сокращается.

Необходимость просвещения в данном вопросе вызвана требованиями к подготовке межевого плана, вступившими в силу с 1 января 2009 года. Напомним, что Министерство экономического развития РФ утвердило форму межевого плана, упразднив тем самым описание земельных участков. И надо заметить, установленные нормы по оформлению межевого плана оказались весьма строгими.

Тем, кто читает данную статью, изложенная информация покажется сухой и неинтересной. На самом же деле она очень важна для специалистов кадастровых работ. Они-то знают, что малейшее отступление от правил по техническому и текстовому оформлению межевого плана грозит отказом кадастрового органа в учете земельного участка. Здесь важна каждая мелочь.

Поэтому Любовь Тисленко решила остановиться на каждом разделе межевого плана и пояснила правила их заполнения.

Первый и обязательный раздел межевого плана – титульный лист, который должен начинаться с регистрационного номера. Следующим реквизитом указывается цель кадастровых работ. Она называется в случае, если земельный участок образуется путем выдела земель, находящихся в общей долевой собственности, из земель сельхозназначения в целях осуществления видов деятельности, которые предусмотрены в Законе «Об обороте земель сельхозназначения» (например, садоводство, овощеводство, пчеловодство и т.д.).

Далее приводятся сведения о заказчике кадастровых работ. В отношении физического лица указывается фамилия, имя, отчество, в отношении юридического лица - полное наименование организации. Казалось бы, все просто, но даже здесь допускаются ошибки. Если заказчиком кадастровых работ выступает юрлицо, на титульном листе приводятся подпись представителя организации, его ФИО и занимаемая должность. Если заказчиком является физическое лицо, например, им может быть арендатор земельного участка или другое заинтересованное лицо, а собственником земли является муниципалитет, на титульном листе требуется подпись только физлица (как заказчика кадастровых работ), а не органа местной власти.

Обязательно на титульном листе указываются даты подготовки и окончательной редакции межевого плана. Не только кадастровая палата, но и Роснедвижимость ориентирует на то, чтобы указывалась дата, когда был принят акт выполненных работ.

Следующий раздел межевого плана – его содержание. Здесь перечисляются названия разделов межевого плана и документы, представленные в приложении. Причем все разделы плана нужно пронумеровать. Документы, включенные в состав приложения, не нумеруются.

Далее следует раздел, где содержатся исходные данные. Тут уже подробностей предостаточно. Во-первых, это наименование документов, на основании которых подготовлен межевой план, а также нужно указать документы, использованные при подготовке межевого плана.

Говоря о данном реквизите, Любовь Тисленко обратила внимание на последовательность документов. Сначала стоит указать кадастровый план территории либо кадастровую выписку, а уже потом документы, на основании которых выполнялся межевой план.

При подготовке картографических материалов межевого плана наряду с основными реквизитами прописываются дата создания и дата последнего обновления материала.

Второй реквизит включает сведения о межевой сети, применяемой для выполнения кадастровых работ. Здесь же координаты пунктов опорной межевой сети, которые стоит указывать с округлением до 0,01 метра.

Затем вносятся сведения о наличии зданий или объектов незавершенного строительства на исходных либо измененных земельных участках. Этот реквизит заполняется, если данные об объекте недвижимости есть в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Если договором подряда на выполнение кадастровых работ предусмотрено составление межевого плана, включающего сведения о частях земельных участков, занятых готовыми или недостроенными зданиями, реквизит заполняется независимо от наличия или отсутствия сведений об объектах в ГКН.

То же самое касается сведений о частях исходных, измененных либо уточненных земельных участков. Они приводятся, если сведения об указанных участках есть в ГКН. Сведения об образуемых земельных участках и их частях должны быть представлены в таблице, количество столбцов в которой должно соответствовать количеству земельных участков.

В следующем разделе прописывается площадь земельного участка, которую нужно определять с округлением до одного метра. Сотые доли писать не нужно. Единственное, что при этом стоит указать, – это погрешность определения площади участка.

Обозначение характерных точек границ участка земли вносится в соответствии с разделом «Чертеж». При этом точки формируются, начиная с точки, расположенной в северо-западной части чертежа, и далее по часовой стрелке. Список обозначения точек границ должен завершаться начальной точкой.

Принципиальное отличие в оформлении межевого плана и описания – в указании номеров точек. Номер точек, местоположение которых не изменилось либо было уточнено в результате кадастровых работ, прописывается арабскими цифрами. Если указывается новая, вновь образуемая точка, пишется буква «Н» русского алфавита и номер точки.

Координаты точек границ земельных участков прописываются с округлением до 0,01 метра.

Описание закрепления точек - этот пункт заполняется в том случае, если точка закреплена долговременным межевым знаком (например, железобетонный столб). В иных случаях ставится прочерк. Возникает вопрос, что можно считать долговременным межевым знаком. Данный момент пока нигде законодательно не закреплен, поэтому он разрешается по соглашению сторон.

Обязательным пунктом является указание категории земель, которое производится на основании акта органа власти об отнесении земельного участка к определенной категории. По тому же принципу указывается выбранный вид зонирования – на основании акта органа власти об отнесении земельного участка к определенному виду разрешенного использования.

Стоит отметить, что если земельный участок расположен на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества, в описании местоположения земельного участка указывается наименование такого некоммерческого объединения. Если земля относится к лесным участкам, то в описании ее местоположения указывается наименование этого лесничества или лесопарка.

При оформлении межевого плана не последним является факт наличия предельных минимальных и максимальных размеров земельного участка. Если органами власти предусмотрены максимум и минимум для земельного участка, они должны прописываться в межевом плане. Если нет, в соответствующей графе ставится прочерк.

Если от установленных органами власти предельных размеров есть отклонения (например, идет превышение площади), то межевой план оформляется на тот участок, который укладывается в определенный нормативными документами размер. На «излишки» земельного участка готовится другой межевой план. То есть на участки с превышением площади готовится два межевых плана. Этот момент непросто объяснить заказчику кадастровых работ. По мнению Любови Тисленко, такие нюансы нужно сразу прописывать в договоре. При этом главный юрист кадастровой палаты отмечает, что на «излишки» земельного участка невозможно подготовить межевой план, пока не будет документации, то есть основания для его подготовки. Для этого в органах местной власти нужно утвердить либо схемы на эти «излишки», либо проект границ.

И последнее, на что хотелось бы обратить внимание: если на земельный участок имеется два вида прав, к примеру, часть участка находится в собственности, часть – в аренде, подготавливается два межевых плана. Один межевой план нужен для упорядочивания собственности, второй - для упорядочивания права аренды.

«Сегодня рынок загородной недвижимости обрел относительную стабильность, - оценивает ситуацию председатель совета директоров ГК «Усадьба» Олег Егоров. - Покупатели, ожидавшие полного обвала цен на рынке загородной недвижимости и в силу, как им казалось, объективных причин не успевшие приобрести «горящие» объекты в прошлом году, в настоящее время несколько удивлены сложившейся на рынке стабилизацией и отсутствием большого предложения хороших и дешевых объектов. С одной стороны, инвестиционно привлекательные объекты либо проданы еще в прошлом году, либо достаточно дороги. С другой - существенного притока новых объектов на рынок не наблюдается - в силу того, что в настоящее время все застройщики предпочитают пережидать кризис, не вкладываясь в проекты строительства малоэтажного жилья».

Эти факторы влекут за собой развитие рынка загородной недвижимости в двух основных направлениях. Во-первых, дефицит готового загородного жилья приводит к появлению повышенного интереса к земельным участкам для последующего самостоятельного строительства. И хотя в чистом виде приобретение «пустой» земли трудно назвать выгодным вложением, поскольку такие участки приобретаются в первую очередь не для перепродажи и требуют дальнейших вложений, в разы превышающих стоимость самого участка, в целом такая тенденция оказывает позитивное влияние на развитие рынка. Во-вторых, ни для кого не секрет, что на престижных и популярных территориях (на просеках, в Царевщине, Старосемейкино) практически не осталось как свободных участков под застройку, так и резервов воды и электрических мощностей, и это вынуждает рынок расширять географию территорий, потенциально привлекательных для покупателя. По словам руководителя земельного отдела Агентства недвижимости «Визит» Анастасии Щербаковой, стабильным спросом по-прежнему пользуются объекты на расстоянии, не превышающем 40 км от города.

Расширение городских территорий, появление новых инфраструктурных объектов и жилых комплексов открывают для покупателя новые, ранее не оцененные территории, а также создают предпосылки для увеличения «радиуса привлекательности». Так, к примеру, хорошим потенциалом роста обладает Кинельский район: поселки Лебедь, Бобровка, Усть-Кинельский, Студенцы. Связано это прежде всего с транспортной доступностью района (недавно отремонтирована дорога) при невысоких ценах на землю - стоимость участка здесь редко превышает 800 тыс. рублей. Строительство Кировского моста через Самару повышает шансы на будущий покупательский интерес к поселку Черноречье и Черновским дачам. То же можно сказать, к примеру, о селе Сырейка. Когда будет закончено строительство Центральной автомагистрали, ведущей к этому населенному пункту, неизвестно, однако строительство гольф-клуба неподалеку от Сырейки уже подняло цены на участки на этих территориях - от миллиона рублей и выше.

Некоторые территории даже в период кризисного падения рынка не только сохранили свои позиции, но и накопили потенциал для активного роста уже сегодня. Примером тому может служить район пос. Красный Пахарь и близлежащих дачных массивов: строительство здесь крупнейшего гипермаркета «Мега», а также большого жилого комплекса от одного из крупнейших застройщиков Самары приравняло этот пригородный район к городским территориям, что не могло не сказаться на ценах. Другой пример активного роста в период стабилизации рынка – пос. Старая Бинарадка. Около 3-4 лет назад участок в 10-15 соток на центральной улице с асфальтированными подъездными путями продавался здесь в среднем за 750 тыс. – 1 млн рублей. Учитывая прекрасный природный ландшафт, наличие озер и соснового бора в непосредственной близости от населенного пункта, такая цена не казалась высокой и объяснялась прежде всего относительной удаленностью от города (около 45 км). Однако уже этим летом покупатель, удостоверившись, что в соседней Царевщине любителю природных красот не найти участка по вкусу, «пошел дальше», и этим летом в Старой Бинарадке было продано несколько участков по цене 200-300 тыс. рублей за одну сотку. На зародившийся спрос и повышение цен экстренно среагировал продавец – на рынке появилось большое количество как среднеразмерных заброшенных участков и дач, собственники которых ранее и не надеялись продать свою землю, так и оптовых предложений по весьма умеренным ценам, но без коммуникаций. Именно этим объясняется большой разброс цен на похожие участки в этом районе. Схожая ситуация сложилась и в селе Новый Буян. По словам Олега Егорова, «сегодня здесь свыше 20 предложений по продаже земли, при этом разброс цен на относительно одинаковые на первый взгляд участки - от 30 тысяч до 150 тысяч руб. за сотку. Вычислить реальную стоимость земельного участка непрофессионалу достаточно сложно, потому что истинную стоимость земли определяет только рынок, а профессионал «в нем находится» ежедневно».

Конечно, резкое увеличение количества предложений на перспективных территориях и выход на рынок оптовых продавцов заметно скорректировали среднюю стоимость сотки земли в этих районах. При том что, по словам Анастасии Щербаковой, на популярных территориях сегодня можно наблюдать сезонное увеличение спроса на фоне сокращения количества предложений, аналитики Поволжского Центра Развития в период с марта по июнь 2010 года зафиксировали резкое увеличение объемов предложения в Ставропольском, Волжском и особенно Кинельском и Красноярском районах на фоне уменьшения средней цены за сотку. Так, по данным ПЦР, в декабре 2009 года сотка земли в Кинельском районе стоила в среднем 65 тыс. руб. К марту 2010 года этот показатель достиг 73 тыс. рублей и вдруг по итогам июня рухнул до отметки 54 тыс. руб. за одну сотку. Аналогичная ситуация сложилась и в Красноярском районе: 111 тыс. рублей за сотку в июне 2010 года, в то время как еще в декабре она стоила 143 тыс., а в марте этого года и вовсе 164 тысячи рублей.

Однако, по большому счету, нет оснований воспринимать снижение цен в этих районах как тенденцию. По-настоящему привлекательные, хотя и недооцененные сегодня предложения в любом случае найдут своего покупателя, который, в свою очередь, поймав рынок на самом дне, сможет рассчитывать на последующее увеличение стоимости приобретенных активов. А уж критерии, по которым можно оценить ликвидность земли в любом районе области, остаются прежними. «В первую очередь заметно вырастут цены на участки, к которым в ближайшее время планируется подведение газа, - говорит Анастасия Щербакова. – Стабильным спросом пользуются участки, на которых стоит домик под снос, поскольку сюда, как правило, уже не нужно проводить дорогостоящие коммуникации. Если мы говорим об участках в коттеджных поселках, их можно рассматривать как объект для долгосрочного инвестирования. Пока коттеджный поселок полностью недостроен и не введен в эксплуатацию трудно говорить о комфортном проживании в нем. После завершения благоустройства поселка цены на землю и на коттеджи заметно вырастут».

Если же говорить о землях сельхозназначения, которые сегодня также активно предлагаются на продажу, их потенциал напрямую зависит от возможности перевода таких участков в другую категорию. «Например, в наиболее близких к областному центру районах, таких как Волжский, Кинельский и Красноярский, земельные участки сельхозназначения (действующие поля и/или доли в колхозах) предлагаются к продаже по 3 тыс. руб. за сотку, - поясняет заместитель директора Поволжского Центра Развития Андрей Савельев. - Аналогичные предложения в более отдаленных районах – по 1,7-1,8 тыс. руб./сотка. Как правило, такие предложения имеют размеры в сотни гектаров. Участки сельхозназначения гораздо меньшей площади, до 10 га, расположенные вдоль дорог вблизи населенных пунктов, стоят в десятки раз дороже, поскольку в их цену заложен потенциал для использования в другой категории, например, как земли промышленности или как земли населенных пунктов».

Предложение земельных участков по Самаре, сот.

…В нашем подъезде неизвестные люди повесили огромный щит «Место для рекламы» и поставили металлическую конструкцию для бесплатной газеты, в то время как телефоны аварийных служб (слесаря, вахтера, ЖК) практически стерлись со стены и в форсмажорной ситуации реально обнаруживаются с большим трудом. Подновить исчезнувшие координаты никто не догадался. Зато реклама обновляется каждый месяц. Правомерно ли такое нагромождение носителей рекламы в подъезде? Лично я как собственник разрешения на размещение рекламы в подъезде не давала и никаких документов с владельцами щита не подписывала.

Лариса Славникова, Промышленный район

На вопрос читателя отвечает Надежда Курапова, член Общественного совета по вопросам реформирования ЖКХ при главе городского округа Самара:

- На сегодняшний день размещение рекламы в лифтах и подъездах- одна из текущих проблем собственников жилья. Ведь ни для кого не секрет, что металлические конструкции щитов очень часто разрушают, рекламу и газеты извлекают и выбрасывают, что, в свою очередь, загрязняет и без того неопрятные подъезды. Что касается вашего разрешения на размещение рекламы - договор наверняка составлен. Но скорее всего он заключен не с вами, а с управляющей компанией вашего дома, которая получает за это плату. Однако это является использованием общего имущества дома, которое может эксплуатироваться только по решению общего собрания собственников дома. Так что налицо прямое нарушение прав собственников. Деньги за предоставление в аренду мест для размещения рекламы должны возвращаться собственникам в виде дополнительных услуг от управляющей компании (УК). Если координаты стерлись, то нужно поставить в известность управляющую компанию. Логично было бы предположить, что в силах УК обновить в подъезде телефоны всех аварийных служб.

Вам необходимо провести общее собрание собственников и на основании его решения потребовать от управляющей компании отчета о том, какие суммы получены за рекламу и куда направлены.

Вот для этого и нужен домовой комитет - чтобы контролировать деятельность УК и регулировать отношения между УК и собственниками жилья.